Herencia de un terreno, todas las claves legales: Cómo se reparte, vende o se hace escritura

La distribución de una herencia de un terreno puede variar dependiendo de diferentes factores. En el caso ideal de que haya un único heredero y no haya disputas, el proceso es más sencillo. Sin embargo, cuando entran en juego múltiples herederos y coherederos de una misma propiedad, la situación se vuelve más compleja.

Es importante tener en cuenta la naturaleza del terreno heredado. No es lo mismo una parcela sin construcciones que se puede dividir fácilmente, que una parcela con una casa, piscina y jardín. En el primer caso, es posible llevar a cabo una división legal del terreno de manera equitativa. En cambio, en el segundo caso, los herederos pueden hacer uso y disfrute de las instalaciones mediante acuerdo mutuo, o también pueden ponerse de acuerdo para vender la propiedad en su totalidad. Sin embargo, pueden surgir conflictos cuando una de las partes desea vender y la otra no está de acuerdo.

Por lo tanto, es necesario distinguir entre dos procedimientos diferentes:

1. Un bien inmueble que puede dividirse:

• Con acuerdo: Si el terreno es divisible y todos los herederos están de acuerdo en cómo utilizarlo o venderlo, los trámites y los costos burocráticos son mínimos. En caso de dividirlo, expertos realizarán una división equitativa de las parcelas. Si se opta por la venta, una vez que se haya obtenido el precio acordado, el producto se distribuirá en partes iguales entre todos los herederos. Por ejemplo, si se trata de un terreno de 600 m² sin construcciones, se puede dividir en tres parcelas de 200 m² cada una en el caso de tres herederos.
• Sin conformidad: Si no hay acuerdo ni para dividir ni para vender, es necesario recurrir a profesionales. Si al menos uno de los herederos se opone y desea vender, la solución es iniciar un proceso judicial para la división de la propiedad en común.

2. Un terreno que no puede dividirse:

Si varios familiares han heredado un terreno que no puede dividirse, la ley permite formalizar escrituras a nombre de todos ellos. Esto se conoce como condominio o comunidad de bienes. En este caso, varios propietarios tienen derechos sobre el bien de forma colectiva, lo que significa que ninguno tiene plenos derechos, sino que los comparte con los demás propietarios. Las decisiones y gestiones sobre el terreno deben tomarse con la aprobación de la mayoría, incluso si uno de ellos desea vender. Aquí es donde surgen las principales opciones:

• No hay consenso para la venta: Si no hay acuerdo entre los copropietarios para la venta o arrendamiento, existen diferentes opciones:a) Extinción del condominio: Una de las partes puede comprar la parte correspondiente a los demás herederos, convirtiéndose en el único propietario.b) Venta a un tercero: Si ninguno de los copropietarios desea o puede adquirir el porcentaje del interesado en vender, es posible transferir la propiedad a otra persona.c) Procedimiento de división de bien común: Cuando ninguna de las opciones anteriores es viable, es necesario consultar a un abogado especializado en herencias.

¿Qué sucede con la herencia de un terreno en usufructo?

El usufructo es el derecho de utilizar un bien sin ser propietario. La persona que tiene este derecho y disfrute del terreno se denomina usufructuario. En el contexto de una herencia, pueden darse dos situaciones:

1. Ser el dueño (nudo propietario): En este caso, se ha heredado un inmueble, pero no se tiene la capacidad de alquilarlo, venderlo o utilizarlo debido a la presencia de otras personas en el mismo.
2. Ser el usufructuario por disposición testamentaria del fallecido o por parentesco: En esta situación, se tiene el derecho de vivir en la propiedad, incluso arrendarla y obtener los beneficios, pero no se puede vender. Este usufructo impone la obligación de conservar el inmueble en buen estado en contra de cualquier circunstancia.

Además, el usufructo puede ser de diferentes tipos:

• Voluntario: El fallecido otorga a una persona todos los derechos para disfrutar del bien y sus productos. Al finalizar, el usufructuario deberá entregar el terreno al nudo propietario en buen estado.
• Legal: Por disposición legal, la pareja que queda viuda (si no se ha separado legalmente) tiene derecho al usufructo de un tercio de mejora si hay hijos.
• Temporal: El usufructuario permanece en el terreno durante el tiempo establecido por el fallecido.
• Vitalicio: Todos los derechos terminan cuando fallece el usufructuario. Esta es la forma más común y utilizada en España, donde todos los bienes quedan a nombre del usufructuario hasta su fallecimiento.

¿Qué impuestos se pagan por la herencia de un terreno?

Es importante tener en cuenta que la burocracia y los costos asociados al proceso de heredar un terreno pueden variar dependiendo de los obstáculos planteados por los herederos, el consenso alcanzado y los trámites legales llevados a cabo entre las partes involucradas. Sin embargo, en general, se deben considerar los siguientes impuestos:

1. Aceptación de la herencia: Para confirmar la voluntad de aceptar y recibir la herencia de un terreno, se deben obtener el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y seguros, verificar la existencia de un testamento y realizar un inventario de los bienes y deudas.
2. Tasación del terreno: Es fundamental conocer el valor de mercado de la propiedad al momento de vender la parcela. Esto proporcionará una aproximación del precio con el que se puede iniciar el proceso o establecer el valor máximo que se puede solicitar.
3. Impuesto de sucesiones: Este impuesto es uno de los más controvertidos, ya que el porcentaje a pagar varía según la provincia donde resida el heredero. Por lo tanto, independientemente de la ubicación del terreno, el impuesto se pagará en el lugar de residencia habitual. Algunas comunidades autónomas en España, como Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana, tienen los impuestos más altos, mientras que en Andalucía, Galicia y Cantabria la cuota es cero. Este impuesto personal y directo grava los incrementos patrimoniales obtenidos y debe ser liquidado por todos los herederos.
4. Plusvalía: Este impuesto grava el aumento de valor del terreno desde su adquisición inicial hasta el momento de recibir la herencia. La cantidad a pagar varía según el ayuntamiento correspondiente y se calcula en función del valor catastral del terreno.
5. Nuevas escrituras: Si se decide utilizar la parcela entre los copropietarios o si cada uno de ellos vende su parte para poner fin al condominio, es necesario realizar nuevas escrituras que reflejen los datos del nuevo propietario del terreno.

Además, es importante tener en cuenta la legislación urbanística aplicable al terreno a dividir, asegurándose de que las nuevas parcelas cumplan con todos los requisitos necesarios de forma unitaria.

¿Qué ocurre en caso de no haber testamento?

Para garantizar una planificación adecuada y que la distribución de los bienes se realice conforme a los deseos del fallecido, es fundamental contar con un testamento previo. En caso contrario, se debe llevar a cabo un proceso legal de declaración de herederos. Durante este proceso, cada heredero deberá demostrar su grado de parentesco para establecer la lista definitiva de beneficiarios. El orden de sucesión es el siguiente:

1. Hijos: Si existen descendientes, serán los primeros en recibir la herencia, distribuyéndose por igual entre ellos.
2. Padres y otros ascendientes: En caso de que el fallecido no tenga hijos, sus padres u otros ascendientes serán los beneficiarios de la herencia.
3. Cónyuge: Si no hay disposiciones testamentarias en contrario, el cónyuge tiene derecho al usufructo de un tercio de la herencia.
4. Hermanos y sobrinos: Los hermanos y sobrinos del fallecido, también conocidos como parientes colaterales, ocupan el último lugar en la lista de sucesión.

Es importante destacar que este orden de sucesión puede variar en función de la legislación vigente en cada país o jurisdicción. Además, en ausencia de testamento, el proceso de distribución de la herencia puede ser más complejo y requerir intervención legal para determinar los derechos y porcentajes correspondientes a cada heredero.