En entornos rurales, aunque no exclusivamente limitados a ellos, es común encontrarnos con frecuentes desacuerdos entre propietarios de fincas contiguas en relación a porciones de terreno en disputa. Estos conflictos a menudo tienen su origen en la incorrecta delimitación de las propiedades en el Registro de la Propiedad, o incluso en la falta de inscripción de alguna de las parcelas. En consecuencia, se hace necesario llevar a cabo un proceso de deslinde de las fincas afectadas, con el propósito de eliminar cualquier incertidumbre en cuanto a los límites de propiedad y resolver así el litigio existente entre las partes involucradas.
Estos procedimientos suelen ser bastante complejos en numerosos casos, demandando un esfuerzo significativo en la presentación de pruebas sólidas, además de requerir un profundo conocimiento de la legislación aplicable en cada situación. Por lo tanto, resulta altamente recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en este ámbito.
El deslinde de fincas: Acción judicial y requisitos
¿Cómo se lleva a cabo el proceso de deslinde de fincas?
En este contexto, se pueden identificar dos enfoques para aclarar los límites de dos fincas en un proceso de deslinde: el voluntario y el contencioso.
En la modalidad voluntaria, los propietarios de las parcelas colindantes llegan a un acuerdo mutuo y documentan de manera privada la demarcación que regirá los límites de sus propiedades, comprometiéndose ambas partes a respetarla en adelante. Alternativamente, pueden recurrir a un procedimiento de jurisdicción voluntaria, en el cual un tribunal, siguiendo las directrices expresadas por los propietarios, establece los límites definitivos.
No obstante, es posible que las partes involucradas no lleguen a un consenso sobre los límites de las fincas o que esta divergencia sea precisamente el origen del conflicto. En tales circunstancias, se debe recurrir a la acción de deslinde de fincas ante los tribunales. En este proceso, se aborda la discrepancia a través de los procedimientos adecuados, ya sean verbales u ordinarios, dependiendo de la magnitud de la controversia.
¿Cuáles son las características que definen la acción de deslinde de fincas?
Para proceder con la acción de deslinde de fincas, es necesario cumplir con las siguientes condiciones previas:
- El demandante debe ser el dueño de una de las fincas o poseer un derecho real sobre ella que le autorice a iniciar el litigio. Además, el demandado debe ser el titular de la finca contigua objeto del deslinde.
- Las parcelas del demandante y el demandado deben estar identificadas en la demanda, pero debe existir una discrepancia en relación a los límites que separan ambas propiedades, incluso si ambas están registradas en el Registro de la Propiedad.
- La demanda debe ser dirigida únicamente contra el titular de la finca colindante en disputa, sin requerir que se incluyan los demás propietarios de posibles predios adyacentes con límites ya establecidos.
En el caso de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, se aplican las reglas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Si se trata de propiedades registradas, se aplican las disposiciones de la Ley Hipotecaria. Para fincas propiedad de las Administraciones Públicas, se aplica su legislación específica.
A pesar de estos requisitos, en ocasiones se busca presentar una acción de deslinde de fincas como encubrimiento de una acción reivindicatoria, que tiene sus propios criterios para ser exitosa y más demandantes. Para determinar cuál acción se debe ejercer, algunos expertos sugieren condicionar la acción de deslinde cuando la porción de terreno en disputa no esté siendo exclusivamente poseída por el demandado, sino de manera conjunta o intermitente.
Otros enfoques sugieren que cuando se discute la extensión de las fincas, se debe usar la acción de deslinde, mientras que cuando se debate la titularidad de una parte del terreno, se debe usar la acción reivindicatoria. En muchos casos, la delimitación de los límites es un requisito previo para interponer una demanda reivindicatoria, por lo que ambas acciones pueden acumularse en un solo proceso.
En resumen, para distinguir entre la acción de deslinde de fincas y la reivindicatoria, se pueden considerar las siguientes pautas:
- En la acción de deslinde, no se cuestiona la propiedad de las fincas.
- En la acción de deslinde, no es necesario demostrar la propiedad del demandante sobre la finca.
- La acción de deslinde no es aplicable cuando los límites entre las fincas ya están claramente establecidos, incluso si son incorrectos.
- Por lo general, la resolución que establece los límites no otorga ni retira derechos a ninguna de las partes, aunque podrían seguirse acciones judiciales adicionales como consecuencia.
Por último, es importante destacar que esta acción no tiene un plazo de prescripción definido en la legislación, lo que la hace considerarse como imprescriptible. Sin embargo, la figura de la usucapión podría aplicarse a la porción de terreno en disputa, lo que requeriría recurrir a otro tipo de acción legal.
¿Cómo se desarrolla el procedimiento de jurisdicción voluntaria para el deslinde de fincas?
El proceso se inicia con una solicitud presentada por las partes, la cual es revisada por el Letrado de la Administración de Justicia.
Este funcionario dará lugar al trámite y notificará a las partes que podrían tener interés en el asunto, otorgándoles un plazo de quince días para presentar alegaciones y pruebas relevantes. A partir de aquí, se fijará la fecha y hora para la audiencia, con una citación para todas las partes involucradas, en un plazo de treinta días.
En la audiencia pueden participar los propietarios colindantes interesados. Si algún propietario no se presenta, esto no suspende el procedimiento. No obstante, el ausente conserva el derecho de recurrir a una acción judicial si considera que el resultado del proceso de jurisdicción voluntaria lo perjudica injustamente. Si algún propietario de las fincas colindantes se opone a la audiencia, el expediente se archivará solo en relación con la parte del límite concerniente a esa propiedad en particular, mientras continúa con los demás.
Finalmente, se emite una resolución que registra:
- Los acuerdos alcanzados entre los propietarios que participaron en la audiencia y la naturaleza de dichos acuerdos.
- Los acuerdos parciales alcanzados y su naturaleza, especificando los límites en los que no hubo acuerdo.
- La conclusión de la audiencia sin consenso entre las partes. En todos los casos, se adjuntará al decreto el acta y la descripción gráfica y catastral, así como, en caso de discrepancia, la representación gráfica alternativa presentada.
Una vez que se finaliza la audiencia y se emite el decreto, se remite este al Catastro para que realice, si es necesario, las modificaciones requeridas en sus registros.
¿Cuáles son las ventajas de recurrir a Muñoz y Quesada en caso de un conflicto de deslinde de fincas?
En nuestra trayectoria, entendemos que una disputa entre vecinos en relación a áreas específicas de terreno, como senderos, muros o franjas de tierra, puede dar origen a conflictos que a menudo escalan a niveles desproporcionados en comparación con el valor de la porción de terreno en cuestión.
Nuestra prioridad en el bufete es agotar todas las vías para resolver el problema de manera amigable, ya sea a través de acuerdos privados o procedimientos de jurisdicción voluntaria. Sin embargo, cuando esta ruta no es viable, estamos preparados para emprender una batalla legal que garantice el reconocimiento y protección de los derechos de nuestro cliente, siempre enfocados en la rapidez y eficacia del proceso.
La acción de deslinde de fincas permite establecer definitivamente los límites entre propiedades contiguas, poniendo fin a cualquier disputa pendiente. Iniciar este proceso de manera correcta, cumpliendo con los requisitos legales, presentando las pruebas necesarias y trazando una estrategia sólida para lograr el resultado deseado, exige una experiencia y especialización en este campo que solo un bufete de renombre como Muñoz y Quesada Abogados puede brindar.
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