El contrato de arrendamiento, conocido también como contrato de alquiler, establece las obligaciones mutuas entre las partes involucradas. Por un lado, el arrendador concede el uso y disfrute de un bien específico, mientras que el arrendatario se compromete a pagar la renta acordada.
Este tipo de contrato es más frecuente en bienes inmuebles, donde el arrendador, que no necesariamente es el propietario, cede el uso de una propiedad a un arrendatario o inquilino a cambio de una renta regular.
Al momento de alquilar una propiedad, es crucial que el contrato refleje claramente todas las condiciones acordadas, como la renta, la frecuencia de pago, la duración del contrato y las cláusulas para resolver el mismo en caso necesario.
¿Cuál es la legislación aplicable?
La normativa que regula los contratos de arrendamiento de inmuebles está establecida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta ley se divide en dos títulos principales: el Título II aborda los arrendamientos de vivienda, mientras que el Título III trata sobre los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Estas disposiciones fueron modificadas y adaptadas por la Ley 4/2013, de 5 de junio, orientada a flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler de viviendas.
Para los aspectos no regulados específicamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se aplican las disposiciones contenidas en el Código Civil español.
¿Cómo se formaliza un contrato de alquiler?
En cuanto a la formalización de un contrato de arrendamiento, el artículo 1.279 del Código Civil establece que la forma del mismo es libre, permitiendo su formalización tanto de manera verbal como escrita. Sin embargo, se recomienda documentar todos los acuerdos por escrito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas y facilitar su exigencia ante cualquier eventualidad.
El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes acuerden la obligatoriedad de formalizar el contrato por escrito. Además, cuando el contrato tenga una duración igual o superior a 6 años, conforme al artículo 1.280.2º del Código Civil, debe ser formalizado en documento público si puede afectar a terceros.
¿Cuáles son los requisitos obligatorios del contrato de arrendamiento?
A pesar de que la forma del contrato es flexible, debe cumplir con ciertos requisitos mínimos para ser considerado válido, según establece el artículo 1.278 del Código Civil. Estos requisitos mínimos están determinados en el artículo 1.261 del Código Civil, que exige la concurrencia de: el consentimiento de las partes contratantes -las cuales deben poseer capacidad legal suficiente-, el objeto específico del contrato -referido al arrendamiento y la renta acordada-, y la causa que motiva la obligación -en este caso, el arrendamiento-.
¿Qué cláusulas deben incluirse en el contrato de arrendamiento?
En primer lugar, es crucial identificar a las partes que celebran el contrato, especificando si actúan en su propio nombre y derecho o en representación de un tercero o entidad legal, con sus respectivos datos de identificación (nombres, apellidos, DNI y domicilio).
En segundo lugar, se debe detallar el inmueble objeto de arrendamiento, indicando su ubicación y proporcionando una breve descripción del mismo, acompañado por el Certificado de Eficiencia Energética, un requisito obligatorio para cualquier arrendamiento.
En tercer lugar, es esencial especificar las condiciones del contrato de arrendamiento. Se recomienda incluir cláusulas que aborden los siguientes puntos:
- Legislación aplicable: haciendo referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, cuando corresponda, al Código Civil.
- Duración del contrato: estableciendo el plazo inicial del arrendamiento y la posibilidad de prórroga por voluntad del arrendatario, en períodos de un año, hasta alcanzar un mínimo de 7 años si el arrendador es una persona jurídica, o 5 años si es persona física.
- Renta y su actualización: fijando el importe y la frecuencia de pago de la renta, así como el método de pago. Salvo acuerdo en contrario, la renta se paga mensualmente antes del séptimo día del mes. Además, el arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como pago anticipado. Respecto a la actualización, se puede pactar que la renta se ajuste anualmente basándose en la variación del Índice Nacional General de Precios al Consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadística.
- Gastos asociados: determinando quién asume los costos de suministros, gastos comunitarios e impuestos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles. Es recomendable establecer que el arrendatario cambie la titularidad de los servicios de suministro para evitar problemas en caso de impago.
- Fianza: obligatoria y equivalente a una mensualidad de renta, según el artículo 36 de la LAU. Esta fianza puede ser ajustada si la renta se actualiza, después de los primeros cinco años para personas físicas o siete años para personas jurídicas. Se debe depositar en el organismo competente de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble dentro de un mes desde la celebración del contrato.
- Intereses por mora: posibilidad de establecer que el retraso en el pago de la renta genere intereses compensatorios hasta el momento del pago.
- Uso del inmueble: definición del uso como vivienda y quién tiene derecho a residir en ella, ya sea solo el arrendatario o también su familia. Es fundamental especificar que el arrendatario no puede ceder ni subarrendar la vivienda sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
- Conservación y reparaciones: responsabilidad del arrendatario de mantener el inmueble en condiciones adecuadas y realizar las reparaciones menores derivadas del uso normal de la vivienda. El arrendador debe encargarse de las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble.
- Obras en la vivienda: prohibición al arrendatario de realizar obras sin el permiso escrito del arrendador. En caso de otorgar el permiso, las obras deben ser costeadas por el arrendatario y deben beneficiar la vivienda o restablecer el estado original, sin derecho a indemnización.
- Seguro: cláusula recomendable que obligue al arrendatario a contratar un seguro de responsabilidad civil.
- Buena vecindad y uso adecuado: obligación del arrendatario de utilizar la vivienda y áreas comunes respetando las normas de convivencia y los derechos de los demás.
- Derecho de adquisición preferente: en ausencia de otra disposición en el contrato, el arrendatario tiene derecho preferente a adquirir la vivienda si el arrendador decide venderla.
- Jurisdicción competente: posibilidad de especificar el tribunal competente en caso de litigio, generalmente el juzgado del lugar donde se ubica la vivienda.
- Notificaciones: designación de los domicilios donde las partes deben recibir notificaciones relacionadas con el contrato.
Finalmente, el contrato debe ser firmado por ambas partes en todas sus páginas y en duplicado, conservando cada una de ellas una copia firmada.
¿Qué ocurre ante el incumplimiento del contrato?
En primer lugar, en el ámbito del arrendamiento de vivienda, conforme al artículo 27 de la LAU y al artículo 1.124 del Código Civil, si una de las partes cumple con sus obligaciones y la otra no, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento de la obligación incumplida o iniciar el procedimiento para resolver el contrato.
Por ejemplo, si el arrendatario no paga la renta acordada pero el arrendador sigue proporcionando el uso y disfrute del inmueble, el arrendador tiene el derecho de solicitar la resolución del contrato o exigir el pago de la renta pendiente.
¿Cuándo se puede resolver el contrato?
El arrendador puede resolver el contrato por las siguientes razones:
- Falta de pago de las rentas o cantidades equivalentes.
- Falta de pago de la fianza o su actualización.
- Subarriendo o cesión del inmueble sin permiso previo y por escrito del arrendador.
- Daños intencionales o realización de obras no autorizadas (si se requiere consentimiento).
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
- Uso de la vivienda para fines distintos a la habitación permanente del arrendatario o quien la ocupe.
Por otro lado, el arrendatario puede resolver el contrato por las siguientes razones:
- Incumplimiento por parte del arrendador en la realización de reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables.
- Perturbación por parte del arrendador en el uso pacífico de la vivienda.
Finalmente, según el artículo 28 de la LAU, el contrato se extinguirá si la finca arrendada se pierde por causas no imputables al arrendador o por declaración firme de ruina por la autoridad competente.
En el caso de arrendamientos para usos distintos de vivienda, según el artículo 35 de la LAU, el arrendador puede resolver el contrato de manera automática por las siguientes causas:
- Falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas.
- Falta de pago de la fianza o su actualización.
- Subarriendo o cesión del local sin notificación fehaciente al arrendador dentro del plazo de un mes desde la concertación.
- Daños intencionales o realización de obras no autorizadas (si se requiere consentimiento).
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
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