Los residentes que forman parte de la comunidad de propietarios tienen la responsabilidad legal de cumplir con el pago de las cuotas establecidas por la junta, según lo establecido en el artículo 9 de la actual “Ley de Propiedad Horizontal”. No obstante, es frecuente encontrarse con situaciones de impago en la comunidad, lo cual plantea diversas interrogantes sobre cómo proceder en estos casos. En consecuencia, se recomienda buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho civil para obtener orientación precisa.
¿Qué derechos tienen los vecinos que no pagan a la comunidad?
El vecino que se encuentra en deuda tiene ciertas restricciones en relación a su participación en la comunidad. La principal limitación es la pérdida del derecho a voto en la junta general de propietarios.
Aunque puede asistir a dicha junta y tener derecho a expresar su opinión, no puede ejercer el voto. Sin embargo, recupera el derecho a votar una vez que la cantidad adeudada haya sido certificada por un notario o registrada judicialmente. En otras palabras, cuando el pago se realice a través de un juzgado o una notaría en lugar de abonar directamente las cuotas de comunidad, lo cual suele ocurrir cuando existe desacuerdo con el importe o el destino de las mismas.
Por otro lado, los vecinos morosos y también los inquilinos que ocupan una propiedad tienen derecho al uso de las instalaciones comunes, como el ascensor o la piscina, a pesar de no estar al corriente de los pagos de comunidad. Sin embargo, existe jurisprudencia que respalda la posibilidad de privar al moroso del acceso a elementos comunes no esenciales, especialmente si los estatutos de la comunidad establecen previamente dicha posibilidad.
¿Cuáles son las consecuencias para dichos vecinos?
El vecino que no cumpla con el pago oportuno a la comunidad de propietarios, además de enfrentar las circunstancias mencionadas anteriormente, corre el riesgo de que la comunidad tome medidas legales en su contra para reclamar la deuda. En tales casos, puede ser condenado a pagar la cantidad adeudada, así como los intereses y honorarios legales asociados, incluyendo los honorarios de abogados y peritos utilizados por la comunidad para proteger sus derechos relacionados con el impago.
Además, el moroso no podrá vender su propiedad si no ha realizado los pagos correspondientes en tiempo y forma. Para llevar a cabo la venta de su vivienda, la Ley de Bienes Inmuebles exige que el propietario presente un certificado emitido por el administrador de la comunidad que demuestre que la propiedad está libre de deudas.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la finca transferida está sujeta al pago de las cuotas impagas correspondientes al año anterior y a la parte vencida del año en curso.
Por lo tanto, la ley exige que el notario solicite al vendedor un certificado de la comunidad de propietarios que certifique que el inmueble se encuentra al día en el pago de las cuotas de comunidad, o que se demuestre que existe una deuda pendiente. Sin embargo, el comprador puede liberar al vendedor de la obligación de presentar dicha prueba y aclarar esta situación ante el notario.
¿Cuáles pueden ser las razones por las que un vecino decide no pagar a la comunidad?
Existen varias situaciones que pueden llevar al impago de las cuotas de comunidad, siendo las siguientes las más comunes:
- Problemas económicos: La situación económica adversa, como el desempleo o la aplicación de un ERTE, puede impedir que el vecino pueda hacer frente al pago de los recibos de gastos de suministros. Aunque se espera que este problema pueda resolverse a medida que mejore la situación económica.
- Insatisfacción con la deuda: Algunos vecinos pueden negarse a pagar debido a desacuerdos con respecto a su parte de los gastos de comunidad o si no están conformes con los ingresos generados por su trabajo. Consideran que la deuda no es justa en base a estas circunstancias.
- Morosidad a largo plazo: En este caso, el vecino es consciente de su obligación de pago, pero decide no cumplir con ella a pesar de tener los medios económicos para hacerlo.
Estos son los escenarios de impago más comunes, y cada uno debe ser abordado de manera diferente. Sin embargo, el resultado tiende a ser el mismo si la situación de impago persiste.
Y si hay un vecino que no paga ¿Qué debe hacer la comunidad?
En caso de que un vecino enfrente problemas financieros, es recomendable establecer un plan de liquidación de deudas que sea aceptable para ambas partes. Este plan debe tener una duración razonable y ser realista y alcanzable para el vecino.
Si el vecino expresa insatisfacción con la deuda, es importante que especifique claramente cuál es su objeción. Puede tratarse de un cálculo incorrecto de la renta pagada o una discrepancia en la asignación de los gastos, entre otros posibles motivos. En tales casos, es necesario analizar la situación y, si el vecino tiene razón, se deben realizar las correcciones necesarias. Sin embargo, si su objeción carece de fundamento, el vecino debe cumplir con el pago correspondiente.
Es importante tener en cuenta que cualquier intento de mediación para resolver el incumplimiento será inútil si el vecino es un moroso experimentado y no muestra voluntad de cumplir con sus obligaciones.
Estos son algunos de los primeros pasos que se deben tomar antes de convocar una junta de propietarios. Durante la reunión, en caso de contar con un administrador, este deberá informar a los propietarios sobre los pagos pendientes y las gestiones realizadas para recuperar dichos pagos.
En el caso de propietarios que enfrentan dificultades financieras, si se acuerda y se cumple un plan de pago viable, se evitará tomar medidas legales y se buscará el cumplimiento del pago únicamente si el propietario no cumple con lo acordado.
¿Cómo reclamar el pago de la Comunidad?
Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios tienen la facultad de reclamar las deudas pendientes por el impago de las cuotas comunes a través de procedimientos de pago especiales que se aplican exclusivamente a las comunidades de propietarios. Para ello, es suficiente contar con un certificado de impago de las cuotas emitido por el Secretario de la Comunidad (generalmente el administrador de la finca, en caso de existir), con la aprobación del Presidente.
El certificado debe detallar la deuda pendiente y su importe, así como si se han realizado pagos parciales y si el propietario cumple plenamente con las cuentas aprobadas en la asamblea y los requisitos de pago establecidos por el deudor.
Lo mejor es llegar a un acuerdo amistoso
Es recomendable intentar resolver las reclamaciones de deudas por medios amistosos antes de recurrir a la vía judicial. Es conveniente mantener una conversación personal con el vecino moroso para tratar de comprender la situación y buscar una solución mutuamente satisfactoria que permita resolver las deudas pendientes de la comunidad de propietarios. Este enfoque puede evitar conflictos innecesarios y gastos adicionales.
En caso de que el vecino persista en el impago de sus deudas, se debe convocar una junta en la comunidad de propietarios, siempre que esté contemplada en el orden del día, y registrar en el acta la cantidad que dicho vecino está obligado a pagar. A continuación, la comunidad deberá seguir un procedimiento monitorio y notificar al moroso mediante un burofax con acuse de recibo y una copia certificada notarialmente.
Es importante que todas las medidas tomadas se lleven a cabo bajo la supervisión y responsabilidad del presidente y el secretario de la comunidad.
Es recomendable contratar los servicios de un abogado especializado en Comunidades de Propietarios y Propiedad Horizontal para evitar sorpresas y asegurarse de que se siga adecuadamente la normativa aplicable. Un abogado experto en este ámbito podrá tomar decisiones informadas y determinar la mejor forma de gestionar la reclamación para el beneficio de la comunidad.
En Muñoz y Quesada somos un bufete de abogados Granada y contamos con una amplia y comprobada experiencia en el asesoramiento relacionado con las Comunidades de Propietarios en general, y en particular, en las reclamaciones de deudas contra los morosos. Nuestro equipo tiene un profundo conocimiento de las leyes y regulaciones pertinentes, y estamos comprometidos en brindar un servicio de calidad para proteger los intereses de la comunidad.
