Poner la escritura de una vivienda a nombre de un solo cónyuge implica que el otro cónyuge no figure como propietario legal de la misma. Esta decisión conlleva consideraciones significativas, especialmente en matrimonios bajo el régimen de gananciales.
El proceso para poner la escritura de la casa a nombre de un solo cónyuge
El proceso de transferir la propiedad requiere formalidad legal para que la titularidad única sea reconocida legalmente.
Pasos Clave
Acuerdo entre Cónyuges
Es recomendable establecer un acuerdo por escrito que refleje la voluntad de ambos cónyuges de realizar la transmisión. Aunque este acuerdo no tiene efectos jurídicos reales, sirve de base para el documento notarial
Transmisión de Propiedad mediante Escritura Pública
Se debe llevar a cabo una transmisión formal mediante un notario. La transmisión formal se realiza generalmente a través de la compraventa o la donación.
Intervención Bancaria (si hay Hipoteca)
Si la vivienda está hipotecada, el banco debe intervenir para autorizar esta operación. El banco puede exigir la firma de ambos cónyuges y la modificación de las condiciones hipotecarias.
Liquidación de Impuestos y Costes: Se deben pagar los impuestos correspondientes en función del tipo de operación
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en compraventas).
- Impuesto de Donaciones.
- IRPF (en algunos casos, si existe ganancia patrimonial).
- Actos Jurídicos Documentados (si corresponde)
- Además, se deben cubrir costes adicionales como los honorarios del notario, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y posibles gastos bancarios por novación
Inscripción en el Registro de la Propiedad:
Una vez otorgada la escritura y pagados los impuestos, es necesario inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Este paso es crucial para que el nuevo titular sea reconocido legalmente ante terceros.
Implicaciones según el Régimen Económico Matrimonial
El régimen matrimonial es fundamental para determinar la propiedad, independientemente de quién figure en la escritura.
Régimen de Separación de Bienes
Bajo este régimen, no hay problema para que un solo cónyuge adquiera la propiedad, ya que ambos tienen la titularidad de los bienes que adquieren por su cuenta. Para que la propiedad se considere privativa, el comprador solo necesitará acreditar que dispone de fondos privativos para la adquisición.
Régimen de Bienes Gananciales
En este régimen, los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran, generalmente, propiedad de ambos cónyuges.
- Aunque la escritura figure solo a nombre de uno, el inmueble pasará a ser de los dos si se registra como un bien ganancial.
- Si la escritura solo tiene una firma, el cónyuge titular tiene derecho a quedarse con el piso completo en caso de separación, solamente si demuestra que el dinero utilizado para la compra tenía carácter privativo.
- Para que la compra se considere plenamente un bien ganancial, se requerirá la firma de la escritura por parte de ambos cónyuges.
La Ley 11/1981 estipula que cualquiera de los dos cónyuges tiene la potestad para realizar actos jurídicos con el fin de atender a las necesidades familiares. Por ello, solo se necesitaría la firma de uno para comprar una casa en gananciales, pero legalmente el inmueble se convierte en propiedad de ambos
La hipoteca a nombre de un solo cónyuge
Sí, es posible poner una hipoteca a nombre de un solo cónyuge. Sin embargo, es habitual que el banco prefiera la titularidad conjunta para mitigar el riesgo de impago.
Requisitos Bancarios
Para que un banco conceda un préstamo a un solo cónyuge, el solicitante debe cumplir estrictos requisitos de riesgo:
- Solvencia económica suficiente: Ingresos suficientes para cubrir la cuota mensual.
- Estabilidad laboral.
- Historial crediticio limpio.
- Aportación de ahorros: Cuanto mayor sea la cantidad aportada, menor será el riesgo para la entidad.
Ventajas de la Hipoteca a Nombre de Uno - La responsabilidad económica de la deuda recae únicamente sobre el cónyuge titular.
- El cónyuge no hipotecado no figura en el informe de riesgos (CIRBE), lo que le permite solicitar otros préstamos, aumentando su capacidad de endeudamiento.
- Puede simplificar la gestión financiera, especialmente si uno tiene un mejor historial crediticio o mayor ingreso.
- Puede facilitar la negociación de mejores términos y condiciones con el banco si el titular tiene un perfil financiero sólido.
Desventajas de la hipoteca a nombre de uno
- Menos posibilidades de aprobación: Al solicitar una hipoteca con un solo titular, se tienen menos opciones de conseguir su aprobación y menor poder de negociación.
- Mayor responsabilidad en caso de impago: Si el titular atraviesa dificultades financieras, la carga puede ser insostenible. Si ambos fueran titulares, la responsabilidad se repartiría.
- Repercusiones Fiscales (Donación): Si el cónyuge no titular contribuye al pago de la hipoteca, Hacienda puede considerarlo una donación.
- En caso de separación: El cónyuge hipotecado debe seguir pagando las cuotas, incluso si la casa es propiedad de ambos.
Nota sobre Gananciales y Deuda: Aunque el cónyuge no titular no tiene obligación legal directa de pagar la hipoteca, en el régimen de gananciales, tiene una obligación de pago subsidiaria. Esto significa que, si el titular incumple, responderán los bienes comunes y, posteriormente, los bienes del otro cónyuge
Implicaciones legales y derechos del cónyuge no titular de la escritura
Si la casa está registrada a nombre de una sola persona, esa persona es el único propietario legal.
Implicaciones de la Propiedad Exclusiva
- Control total: El propietario único tiene control sobre la propiedad y puede tomar decisiones importantes (como la venta o reforma) sin consultar a su cónyuge.
- Responsabilidad financiera: Es el único responsable ante la ley de las obligaciones financieras y el incumplimiento de pagos relacionados con la propiedad.
- Protección de activos: Si el cónyuge no propietario tiene problemas legales o financieros, la propiedad del titular único se mantiene protegida.
- Herencia: En caso de fallecimiento, la propiedad se transferirá según el testamento o las leyes de sucesión del propietario único.
Derechos del Cónyuge Cuyo Nombre No Figura en la Escritura
Generalmente, la titularidad de una propiedad en España está ligada a la inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, existen situaciones en las que el cónyuge no titular podría tener derechos:
• Régimen de bienes gananciales: Si el matrimonio está bajo este régimen, los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran propiedad común.
• Contribuciones financieras: Si ha contribuido económicamente a la compra o mantenimiento de la propiedad, podría argumentar la reclamación de derechos sobre la misma.
• Acuerdos: La existencia de acuerdos escritos o verbales puede establecer derechos sobre la propiedad.
Firma de Ambos Cónyuges
Incluso si la escritura está a nombre de uno solo, la firma de ambos puede ser necesaria en régimen de gananciales para garantizar la validez legal de ciertos actos. Esto incluye cualquier acto de disposición sobre los bienes comunes, como la venta, hipoteca o modificación de las condiciones hipotecarias
Alternativas y Consejos Prácticos
Antes de tomar la decisión, es esencial evaluar cuidadosamente las circunstancias financieras y personales.
Alternativas a la Hipoteca Conjunta
Si desea evitar una hipoteca conjunta, pero busca que ambos contribuyan económicamente a la vivienda, es posible realizar un contrato privado entre cónyuges. En este contrato, se puede establecer el porcentaje de la vivienda que pertenece a cada uno según su aportación financiera.
Cambio de Titularidad de la Hipoteca
Si se desea cambiar el titular de la hipoteca en el futuro, es posible, pero no es un proceso sencillo ni barato.
- Cualquier cambio debe formalizarse mediante escritura pública.
- Es necesario negociar con el banco una novación de la hipoteca.
- Esta operación puede estar sujeta a comisiones, que deben figurar en el contrato hipotecario.
Recomendaciones Finales
- Evalúe la estabilidad financiera de cada cónyuge.
- Compare ofertas bancarias para ver si el perfil de un solo cónyuge es suficiente para obtener el préstamo con buenas condiciones.
- Si están en separación de bienes, asegúrese de que la propiedad de la casa quede clara en la escritura.
- Consulte con un asesor profesional (como gibobs.com) o un abogado especializado en derecho matrimonial para entender todas las implicaciones legales y optimizar la carga fisca
